Alguna vez se ha preguntado, si la falta de información sobre ciertos aspectos de un negocio que se plasmaran en un contrato ¿podría repercutir en un eventual proceso judicial, frente a un conflicto de intereses? Le invito a averiguarlo en las siguientes líneas.

Los deberes precontractuales de información.

Es un hecho, que en las relaciones comerciales, usted no se encuentra exento que durante las negociaciones previas a la firma de un contrato, tenga la carga de unos deberes precontractuales de información, encontrándose regidos por los criterios de buena fe y uso de los negocios, por lo que debe darse por entendido que el deber de información, es también del deber de que sea facilitada verazmente, o por lo menos, responda al conocimiento que la parte que la suministra pueda tener al respecto.

En El Salvador, no puede afirmarse categóricamente, que una de las partes esté en el deber de informar a la otra por el hecho de que esta última se encuentre en una situación de imposibilidad o gran dificultad de obtener información por sí misma; pero puede admitirse que, en algunos casos, cuando entre las partes existe una situación específica de confianza, ésta determine un especial deber de información.

En ese sentido, resulta de provecho la distinción entre deberes precontractuales de información típicos y atípicos. En los primeros, basta verificar el supuesto de hecho de la norma jurídica, para cerciorarse que existe el deber de prestar dicha información, como el caso regulado en el Art. 1663 del Código Civil. En los segundos, el juez carece de una respuesta con base en el ordenamiento jurídico que le indique la consecuencia de la inobservancia del deber de informar, pero en nuestro medio el operador judicial la puede construir a partir del principio de buena fe, de donde puede extraer los criterios que justifiquen su imposición.

El caso salvadoreño: Arrendamiento otorgado sin permiso del administrador de un Centro Comercial.

El caso inicia, porque entre el señor N. (arrendante) y el señor Z. (arrendatario), se celebró un contrato de arrendamiento, con la finalidad de instalar un negocio propiedad del demandado, por un cánon de arrendamiento mensual, pagadero los días uno de cada uno de los meses comprendidos dentro del plazo. Tal convenio inició sus efectos, para el plazo de tres años prorrogables. Sin embargo, el señor Z., no obstante pagó el arrendamiento puntualmente, retira los bienes del local sin pagar antes del plazo pactado, porque le fue imposible hacer las modificaciones pertinentes, en virtud que los administradores del centro comercial se lo impidieron, ya que era necesario un permiso previo.

El señor N., demanda a Z., pidiendo la terminación del contrato de arrendamiento, y además, el pago de cánones adeudados por el plazo restante, las cuotas de mantenimiento, y el consumo de electricidad. El juez desestima la demanda, por lo que el demandante apela de la sentencia.

Analizado el proceso, la Cámara de Segunda Instancia estimó que si bien corría agregada al proceso una carta suscrita por el arrendante, dirigida al arrendatario, mediante la cual se le autorizaba “para que se hagan las modificaciones internas necesarias para la adecuación del giro del negocio objeto del arrendamiento”; también aparecía otra autorización del señor A., representante de la sociedad que administra el Centro Comercial, donde se expresó que dependía de este último la continuación de las actividades de rediseño al local, y en ella, entre otras cuestiones se afirma que “los planos de remodelación del mencionado local, se encuentran aprobados, pendientes a la fecha de ser retirados.”

Para el tema que nos ocupa, lo interesante de la sentencia, es cuando se menciona que el demandado tenía la obligación de informar al arrendatario acerca del estado o situación legal del inmueble, lo que incluye lógicamente los requisitos que debía cumplirse para cualquier tipo de modificación material, obligación a la que, desde luego, no pudo haber renunciado, atendido el principio de buena fe que debe estar presente en todo contrato. Y es que, la expectativa es que en la etapa la precontractual, los contratantes se den toda la información necesaria para definir los términos del contrato y que esté orientada a ilustrar de la mejor forma a la otra parte, en una actitud de corrección y lealtad. Al no haber comunicado el arrendante de manera oportuna al arrendatario, la necesidad de gestionar el permiso de la administración del centro comercial en que se ubica el local arrendado, o realizar el trámite a iniciativa propia del arrendante, para garantizar la fecha de inicio de las obras de remodelación y el funcionamiento normal de actividades previstas en el contrato, hace que se constate un evidente incumplimiento de las cláusulas esenciales del mismo.

Conclusiones.

• Si usted se encuentra próximo a celebrar un contrato, tome en cuenta que la falta de proporcionar información de un determinado aspecto del negocio, es una conducta que el Derecho salvadoreño sanciona como incumplimiento contractual.
• Las acciones judiciales en caso de contravenir este deber de informar pueden ser múltiples; así, puedo recomendar una acción de nulidad por vicio en el consentimiento, más los daños y perjuicios, si el agraviado ya nada puede hacer para superar el obstáculo y continuar la marcha del negocio, o una acción de daños y perjuicios, si la falta de información no es tan grave, manteniéndose vigente el contrato.
• La legislación salvadoreña no contempla una regulación expresa sobre los deberes precontractuales de información, por lo que lastimosamente usted quedará al arbitrio y criterio del juez que conozca de su caso, de si ese le otorga lo pedido en el reclamo.